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浅谈房屋建筑面积测算的技术方法

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  摘要:本文结合某地级市一生活小区的拆迁改造房屋面积的量算实例,介绍了房产测量中快捷实用房屋面积的测量技术和方法――实地量距法,并提出自己的一些想法。
中国论文网 http://www.8081688.cn/2/view-10237669.htm
  
  关键词:房屋面积测量;建筑面积;分摊面积;测量精度
  
   近几年来,房价已经成为公众极为敏感的话题,房产成为普通百姓关注的数额巨大的个人财富,而除了房价之外另一个重要因素――房屋面积,它也和产权人的利益息息相关。因而房屋建筑面积的测算方法及准确性也广受大众的关注。
   1.房屋面积测算的内容
   房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
   房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。
   2.面积测算的要求
   各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的钢卷尺或其他能方便进行距离测量的测距仪器。
   3.数据采集方法及要求:
   3.1房屋边长有两种不同的获取方法
   一是依据设计图纸,即从建筑施工图上获取房屋边长数据,精度较低,生产单位基本不予采用;二是依据实测,即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测取得房屋边长数据,为房地产测绘部门的主要方法。
   3.2房屋数据采集要求
   使用测量仪器进行实测时,侧线紧贴墙角并离地面约0.8至1.2米。使侧线两端符合房屋边长,以便减少量距误差及误差积累。边长外业测量的记录应在实地完成,不得依据事后回忆或涂改。房屋建筑面积分户计算边长量取规定:
   (1)建筑物外墙(含山墙)内侧为公共建筑面积时,该段墙体不取半外墙,公用建筑面积的边长量取至墙体外侧。
   (2)建筑物外墙(含山墙)内侧为套内建筑面积时,套内建筑面积的边长应包含半墙厚度。
   (3)建筑物墙体外侧为架空空间时,该段墙体为外墙。
   (4)分户建筑面积套内之间的共墙,套内与公用建筑面积间的共墙、公共建筑面积之间的共墙、均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。
   (5)走廊、阳台与套内建筑面积或公用建筑面积之间的隔墙,其墙体一半计入套内或公用建筑面积,一半计入半外墙
   (6)实测房屋外墙的边长时,除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外,还应现场记录装饰贴面厚度,装饰贴面厚度应根据现场情况尽可能实测。。
   4.限差、误差规定
   房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过下表的计算结果。
  房产面积的精度等级 限差 中误差
  一
  二
  三
  
  
  
  
  注:S为房产面积,m2
   一般城市房产测量执行二级精度标准为宜,大中城市中有地价与房产指数较高的地段应执行一级精度标准,而对于测量条件较差的县城房产测量可执行三级精度标准。
   4.1房屋边长测量设备需要定期检定,并符合以下精度要求
   (1) 经检定的钢卷尺,同尺两次测量读数之差△D应满足:
   |△D|≤0.0005D(D>10米时);|△D|≤0.0001D(D≤10米时)
   (2)经检定的手持式测距仪尺,两次测量读数之差△D应满足:|△D|≤0.005米;
   (3)经检定的红外测距仪,一测回读数较差△D应满足:|△D|≤0.005米;
   (4)经检定的全站仪,一测回读数较差△D应满足:|△D|≤0.005米;
   4.2房屋边长多次测量的限差规定
   多次测量的边长绝对值应满足:|△D|≤0.005D(D为实测值,小于10米时按10米计)
   4.3实测边长与图纸的校对
   实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下要求时,可以认为房屋变长与设计值相符(D为实测边长,单位为米)
  |△D|≤0.03米(D≤10米时);|△D|≤0.003D(10米30米时)
   5.内业计算
   5.1建筑面积计算方法
   分户的建筑面积为本户的套内面积与分户应分摊的公用面积之和。其中,
  分摊系数=应公摊公用面积/专有建筑面积之和
  分户应分摊的公用建筑面积=分户专有建筑面积*分摊系数
   5.2、建筑面积平差
   5.2.1、平差原则
   土地面积平差遵循“从整体到局部,层层控制,分层测算,块块检核,逐级按比例平差”的原则,即分级控制,分级测算,分级平差。
   5.2.2平差方法
   由于测量误差,图纸伸缩的不均匀变形等原因,致使测算出来各地块面积之和∑Pi与控制面积不等,若在限差内可以平差配赋,则
   △P=∑P -P0K=-△P/∑PVi=KPiPI=Pi+Vi
   式中,△P为面积闭合差;P i为某户型量测的建筑面积;P0为控制面积;K为单位面积改正数;Vi为某地块面积的改正数,PI为某地块平差后面积
  平差后的面积应满足检核条件:
   ∑Pi-P0=0
   6.面积测算算法及计算成果表
   用AutoCAD软件成图,进行面积计算。结算精度为0.01 M2,计算成果表格式如下:
  
  坐落 河北省某地级市某家属楼
  单元 层号 室号 实测套内面积 平均值 较差 平差后套内面积 分摊面积 建筑面积
  1、2、3 1 1 53.96 53.98 +0.02 54.00 10.89 64.89
   54.00
  1、2、3 1 2 27.15 27.15 +0.01 27.16 5.48 32.64
   7.15
  1、2、3 1 3 42.98 43.00 +0.02 43.02 8.67 51.69
   43.02
  1、2、3 1 4 38.88 38.86 +0.01 38.87 7.84 46.71
   38.84
  1、2、3 2 1 56.46 56.47 +0.02 56.49 11.39 67.88
   56.48
  1、2、3 2 2 29.75 29.74 +0.01 29.75 6.00 35.75
   29.73
  1、2、3 2 3 45.66 45.65 +0.02 45.67 9.21 54.88
   45.64
  1、2、3 2 4 41.43 41.43 +0.02 41.45 8.36 49.81
   41.43
  1、2、3 3 1 56.46 56.47 +0.02 56.49 11.39 67.88
   56.48
  1、2、3 3 2 29.75 29.74 +0.01 29.75 6.00 35.75
   29.73
  1、2、3 3 3 45.66 45.65 +0.02 45.67 9.21 54.88
   45.64
  1、2、3 3 4 41.43 41.43 +0.02 41.45 8.36 49.81
   41.43
  总和 509.57 0.2 509.77 102.77 612.54
  
  一层外墙面积19.83 M2,二三层墙体面积22.31 M2
  楼梯及两个垃圾道面积之和27.09 M2
  套内面积平差值之和M=509.57 M2
  实际套内面积之和是509.77 M2
  面积闭合差△=509.77-509.57=0.2 M2
  总建筑面积S= S单元×3=509.77×3=1529.31 M2
  总公共建筑面积S共=308.26 M2
  分摊系数K=总公共建筑面积S共/总建筑面积S=0.2016 M2
  各分户分摊面积=分户套内面积×K
  计算结果如上表所示。
   7.结束语
   本文对房屋建筑面积测算的各种内容、方法、技巧等进行了详细介绍,提出了用手持式红外测距仪进行房屋边长量测,用全站仪进行角度的量测,测量结果的精度较高,另外用AutoCAD软件进行面积的自动计算,代替了传统的用求积仪或面积分割法等来计算建筑面积,很大幅度地提高了测算精度,充分体现了测量的准确性以及相关交易过程中的公平性。
  参考文献
  [1]詹长根,唐祥云,刘丽.地籍测量学.武汉大学出版社.
  [2]《国家房产测绘规范》.
  [3]《建筑面积计算规范》.
  [4]CJJ8-99《城市测量规范》,以下简称“城市规范”.
  [5]《邯郸市城市房屋拆迁管理实施办法》.
  [6] http://www.fcch.com.cn/zhengcefagui/Index.asp
  注:文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。

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